初次接觸物業服務大概是在2007年，我開車從西大門進入小區被門衛攔下要求出示“出門證”。說實話當時心里很不舒服，回自己家還要受管制有點想不通。2008年5月因工作需要自己反而來到了“欣怡物業”從事了物業管理工作。通過幾年的工作，對物業管理有了初步的認識和了解，當時讓門衛攔下的也得到了充分的理解。對于物業服務還有許多人不甚了解，在這里愿與大家共同探討。

一、對物業服務認識不清

許多人對物業管理概念認識不清，認為物業就是什么都得管，你管不了我就有情緒，就認為你物業不作為。

那么物業到底都管什么呢？

物業管理服務是指業主與物業管理企業按照服務合同約定的公共性服務。

具體地說：物業服務管理包括以下內容：

（1）房屋共用部位的維護養護管理；

（2）房屋共用設施設備的維修、養護與管理；

（3）物業管理區域內共用設施設備的維修、養護與管理；

（4）物業管理區域內的環境衛生與綠化管理服務；

（5）物業管理區域內公共秩序、消防、交通等協管事項服務；

（6）物業裝飾、裝修管理服務；

（7）物業檔案資料的管理；

（8）專項維修資金的代管服務。

物業服務合同的標的是物業管理企業提供的“公共性”物業服務，物業服務的對象是物業管理區域內的全體業主，對每一個業主而言，依據物業服務合同享受的服務應該是統一的。物業服務合同以外的服務，通常為有償服務。提供物業合同以外的服務并不是物業管理企業的法定義務。《物業管理條例》規定，物業管理企業“可以”而不是“應當”提供相關服務。

二、日常工作被忽視

正因為物業工作的公共性，物業的日常工作經常被業主忽視和不認可。每次遇到什么不滿，業主就質問，交的物業費干什么用了，但卻很少意識到物業平時所做的大量日常工作。公共設施、設備的日常維護；公共秩序的維護；路燈維護保養；化糞池淸掏等等。

物業提供的很多服務是隱性的，不是一對一的，物業管理范圍及內容前面已經提到，并且服務內容在小區告示欄內長期公示。有的業主認為物業所做的這些共性問題，自己沒有得到很直觀的利益，認為與自己無關，甚至為此拒交物業費。試想如果大伙都因此不交物業費，那么這些公共性工作誰來做，小區管理只能變成一句空話。

業主是物業使用人及受益人，根據《物業管理條例》對業主義務的規定，業主應履行交費義務，單個業主不履行義務，實質上是對多數履行義務業主的侵權。

三、物業服務收費

物業服務收費形式，一般包括“包干制”和“酬金制”兩種。住宅小區多采用“包干制”收費形式。我小區也是，即業主支付固定的服務費用后，物業管理企業按合同要求和標準完成物業管理服務，物業管理企業的盈虧自負。

物業費的使用是很多人關注的，那么物業費到底用在哪里了？

物業管理服務成本的構成：

（1）管理服務人員的工資，社會保險和按規定提供的福利費費用等；

（2）物業公共部位、共用設施、設備的日常運行、維護費用包括：健身器材、籃球架、供水泵、消防設施、路燈及照明、綠地花廊、污水井、圍墻、物業管理用房等等；

（3）物業管理區域清潔衛生費用：垃圾外運、化糞池清掏、保潔員工資等；

（4）物業管理區域內綠化養護費用：

修剪、施肥、打藥、澆水、病蟲害防治等；

（5）物業管理區域內秩序維護費用：

監控設施維護、保養、電費、安保人員工資等

（6）辦公費用；

（7）物業管理企業固定資產折舊；

（8）物業共用部位，共用設施設備及公眾責任保險費用；

（9）經業主同意的其他費用；

物業共用部位，共用設施、設備的大修、中修和更新、改造費用，不得計入物業服務支出或者物業服務成本應通過專項維修資金予以列支。

業主是物業的所有權人，物業為業主提供服務、業主理所當然應當向物業管理企業支付相關的服務費用。在現實生活中，業主擁有的物業不一定為業主所占有和使用。當業主將其物業出租給他人或交由他人使用時，可自行約定由物業使用人繳納。《條例》進一步規定，業主仍負連帶繳納責任，即物業管理企業可以直接向業主索要物業服務費用。同時業主委員會有催繳物業服務費的義務。

四、物業管理與入住

物業是一個為業主服務的管理企業，是按物業服務等級標準進行服務，執行業主的大會決議的一個執行部門，不具備法律、行政執法的權利。大多數事情是靠業主自覺遵守《業主公約》來維護的。

《業主公約》是由全體業主共同制定的，規定業主在物業管理區域內有關物業的使用、維護、管理等涉及業主共同利益事項的，對全體業主具有普遍約束力，作為業主自我管理的一種重要形式和手段，要求全體業主共同遵守。物業發放的“業主手冊”中也有明確說明業主的權利和義務。業主雖然是房屋的主人，但樓房的性質，決定了房屋的共性，它不是獨立的單獨存在的，也就說，好多事不能某一個人想怎樣就怎樣。物業管理條例明文規定，業主在使用房屋時不能損壞房屋的承重結構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途，不能對房屋內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺等進行違章、鑿拆、搭建等，不得存放易燃、易爆、劇毒、放射性危險品，不得利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當權益的活動。

《業主公約》對踐踏占用綠地、損壞樹木、占用通道共用場地、亂堆雜物、超標噪音、高空拋物、排放有毒、有害物質，建筑物上亂貼亂畫等，都視為禁止行為。小區是全體業主的，而不是物業的。維護小區的良好環境，是每一個業主的責任和義務，不應該靠別人去制約和督促，應該變成一種自覺行為。

五、物業管理企業的義務

物業管理企業應當按照物業服務合同的約定提供相應的服務，但一些服務義務較為復雜，僅靠物業單方面的行為難以完成。

（一）物業管理企業有維護管理區域秩序的義務；

物業企業對維護區域秩序的方式有三種；

（1）履行告知義務：對《業主公約》、房屋裝修、綠化等公共秩序的規章制度以各種宣傳方式告知業主。

（2）履行制止義務：對已發生的業主違規行為，必須履行管理職責、通告、批評教育，勸告等方式制止違規行為，但《條例》并沒有賦予物管企業行政執法權，也就是說這里的制止更多的是一種“義務”而不是權利，同時這種義務是有限度的；

（3）履行報告義務：一些違規甚至違法行為有的物管企業能夠制止，有的可能無法制止，那么就需要向有關主管部門報告，例如：擅自拆改房屋結構和設施、設備的應向房屋主管部門報告。對大量存放易燃、易爆、有毒物品的應向公安管理部門報告，對私自拆改燃氣的通知燃氣管理單位等等。

物管企業認真履行告知、制止、報告三項義務后，對于違規業主造成的損壞后果，物管企業不承擔服務合同的違約責任。

（二）物業管理區域內的安全防范協助義務

《物業管理條例》強調了物業管理企業在安全防范工作中的地位，是協助相關主管部門做好安全防范工作，而不是對物業管理區域內的安全防范工作全面負責。物業保安員的主要職責是維護小區內的公共秩序，為業主提供良好的生活環境。

物業管理改善了居住環境，提高了區域內業主的生活質量，但物業管理不是萬能的，不會也不可能包治百病，在實踐中業主的人身和財產受到損害的情況也常有出現，但責任的劃分是有前提條件的，那就是看物業是否履行了服務合同。物業在管理中的權利、義務和責任，除了《條例》和其他法律、法規的明文規定外，同時還有物業服務合同的約定。

許多業主對物業公司的要求超出了物業管理范圍。他們認為物業只要收了錢，就要對業主的一切損失負責。有人提出小區保安應該保障業主的人身及財產安全，這是不現實的。這恐怕是連公安機關都無法承諾的事情。甚至于自來水半夜停水你物業干什么了？小區外有施工噪音你物業為什么不制止？停電了你做為物業為什么不管等等這些問題。如果你不協調的話，業主就懷疑我們的工作能力，有些業主索性就不再交費。物業為了維護交費業主的合法權益，無奈之下采取的“捆綁式”服務被許多人不理解。如果沒有物業費，小區所有的公用設施都無法保障，況且不交費業主已經占用了交費業主的利益，他在不交費的情況下與交費業主享受同樣的服務，這是不公平的，物業采取的一些措施是在為交費業主維權，我們應該集體抗議這種不交費行為而不是效仿。

物業始終本著取之于民、用之于民、以區養區、自我運轉的原則，如果不繳費造成惡性循環，到頭來受損失最大的還是業主自己。

七、維修資金的使用

維修資金是業主在購房時按國家規定交納的一部分維修費用。維修資金全稱叫“住宅共用部位共用設施設備維修資金”，簡稱專項維修資金。用于住宅共用部位、共用設施、設備保修期滿后的維修和更新改造的資金。

共用部位指：房屋主體承重結構部位包括；基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、戶外墻、樓梯、走廊通道等。

共用的設施設備指：共用上下水管道、落水管、煙道、水箱、加壓水泵、鍋爐、電梯、天線、供電線路、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、道路、綠地、路燈、監控設備、池、井、非經營性車庫、公益性文體設施和公用設施設備使用的房屋等。

維修資金由當地房屋主管部門房管局負責管理。物業管理企業制定維修資金使用計劃，經業主委員會審定后報房管局備案使用。

維修資金按幢設帳，按業主分戶核算。維修資金帳面余額低于首次繳存額30%時，業主委員會應組織業主及時續繳。

隨著物業管理工作的不斷發展，我們物業管理不僅局限在看大門、搞衛生之類的管理服務上，我們還要統籌設計小區標志系統、美化小區環境、改善小區的配套設備條件，舉辦公益性活動，開展豐富多彩的社區文化生活活動，我們愿為打造“中捷第一小區”而加倍努力！

(滄州臨港欣怡物業服務有限公司   包長海)