前不久，在公司領(lǐng)導的安排下，我和同事一起參加了《房地產(chǎn)企業(yè)全程涉稅處理與節(jié)稅方略》課程學習，課程貫穿開發(fā)整個過程，包括公司設(shè)立、獲取土地、施工建設(shè)、預收銷售、項目清算幾個階段，針對如何用正確的方法，解決房地產(chǎn)業(yè)涉稅事議的焦點問題進行講解，并對疑難問題詳細解惑，幫助企業(yè)正確協(xié)調(diào)會計和稅收的差異，通過此次學習，我開闊了視野，增長了知識。現(xiàn)結(jié)合公司實際情況對拆遷置換涉及到的稅及項目成本劃分做簡要總結(jié)。

一、拆遷置換涉及到的稅及處理辦法

拆遷補償方式有二種：一、貨幣補償方式，二、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，如里拆遷戶選擇貨幣補償方式，該項支出作為“拆遷補償費”計入開發(fā)成本中的土地成本。在這里我主要說一下以房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的稅務(wù)處理問題，因為這是我公司目前東湖商貿(mào)和滄州青源小區(qū)兩項目所面臨的首要問題，首先對于營業(yè)稅計算基數(shù)是按市場價格還是成本價格？根據(jù)國稅函發(fā)[1995]549號文件規(guī)定，以房產(chǎn)補償給被拆遷戶的，對補償面積與拆遷面積相等的部分，按同類住宅房屋的成本價核定計征銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅，對補償面積超過拆遷面積的部分，按營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條規(guī)定，核定營業(yè)額計征銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅，即以市場同類房地產(chǎn)銷售價格計征營業(yè)稅。通過此項規(guī)定可以得出：置換同等面積營業(yè)稅按成本價計征營業(yè)稅，避免了營業(yè)稅稅負的重復征收。對于拆一還一土地增值稅規(guī)定，《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）文件，詳細說明了拆遷安置成本確認的問題，有三種情況：一是房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，（國稅發(fā)[2006]187）號文規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。二是開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2006]187號文規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費，例如我公司商貿(mào)樓劉愛燕業(yè)主就屬這種情況，我們就可以按照南苑的售價計入商貿(mào)的拆遷補費土地成本里。異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。由于拆遷補償費按照市場價計入這就大大提高了土地增值稅的扣除項目，增加了加計扣除金額，降低了增值率。所得稅處理不同于以上兩個稅種，所得稅按市場價計征，也就是說同等面積置換無所得不交所得稅，在這一點上人們往往混淆概念，不是多交稅就是少交稅，以上簡單概括講就是：

二、項目成本劃分

開發(fā)項目成本分攤方法,企業(yè)對不同成本對象進行成本分攤的方法有：占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預算造價法；首先選擇哪種分攤方法的前提條件是提前和地稅相關(guān)工作人員進行溝通，先得到地稅局的認可，以避免給企業(yè)帶來不必要的損失。對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言,大量的成本是不能直接分清成本對象的,屬于共同成本,這部分成本的分攤決定了成本對象成本的高低。而分攤方法的不同，會給每一成本對象成本的高低造成巨大影響，直接關(guān)系到各年度所得稅支出的大小和土地增值稅清算扣除項目的大小，但是，沒有普遍有效的分攤方法，根據(jù)項目實際情況的不同，有效的分攤方法也是不同的，這需要企業(yè)對項目進行認真的研究和分析，并進行詳細的成本測算，從而找出最有利的分攤方法以降低企業(yè)稅負。

房地產(chǎn)獨有的運營模式?jīng)Q定了房地產(chǎn)企業(yè)所得稅及流轉(zhuǎn)稅體系的獨特征管模式，正是這種獨特征管模式給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大風險。而土地增值稅成為房地產(chǎn)企業(yè)的核心稅種，成為決定房地產(chǎn)企業(yè)稅負高低的關(guān)鍵點，然而房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長，會計核算與稅收政策相差較大，財務(wù)人員對項目開發(fā)的各階段把握不好，都會出現(xiàn)多交稅少交稅情形，只有與時俱進地進行稅務(wù)規(guī)劃，準確掌握和理解稅收政策，把握稅收政策的走向，規(guī)范業(yè)務(wù)處理，才能在不違反稅法的前提下合理降低企業(yè)稅負。所謂，知己知彼，方可百戰(zhàn)不殆！接下來，我會就所學知識，真正的運用到業(yè)務(wù)中去，做到真正服務(wù)于企業(yè)。

（房地產(chǎn)：趙慧娟）